НДФЛ с продажи недвижимости в 2026 году

Всё зависит от минимального срока владения:

• общее правило — 5 лет;
• 3 года — если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, а также если продаваемое жильё — единственное.

Нюанс про «единственное жильё»: даже если вы уже купили новое, прежнее остаётся единственным, пока новая покупка не зарегистрирована раньше конца года продажи или до 30 апреля следующего года.

Семьи с двумя и более детьми (до 18 лет; при очном обучении — до 24): НДФЛ не платится при продаже жилья независимо от срока владения, если куплено более просторное жильё (в расчёте на каждого члена семьи) в году продажи или до 30 апреля следующего года, а у семьи и детей нет доли более 50% в ином жилье, площадь которого превышает приобретённое; полный перечень условий — в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Владели дольше минимального срока — НДФЛ не платится и декларацию подавать не нужно. Меньше — читайте дальше.

Доходом признаётся цена по договору. Но если она ниже кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, умноженной на 0,7, то доходом считается именно кадастровая стоимость × 0,7:

Доход = max (цена по договору; кадастровая стоимость на 1 января года продажи × 0,7)

Новое в 2026 году: регионы могут менять понижающий коэффициент 0,7 своим законом — разъяснение ФНС в письме от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@ (позиция Минфина). Прежде чем считать налог, проверьте, установлен ли в вашем субъекте иной коэффициент.

Вариантов два — выбирается один:

• имущественный вычет (ст. 220 НК РФ): 1 000 000 ₽ — для жилья, дач, комнат, земельных участков; 250 000 ₽ — для гаражей, машиномест и иной недвижимости;
• доходы минус расходы: уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта (договор купли-продажи, платёжные документы, расписки).

Кадастровая стоимость в качестве «расходов» не принимается — она не подтверждает затраты. Если объект использовался в предпринимательской деятельности (например, системно сдавался как бизнес), применяются предпринимательские правила (ст. 227 НК РФ) — вычеты и минимальные сроки там не работают.

Ставка — основная налоговая база: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы превышения (полная пятиступенчатая шкала 13–22% к продаже жилья не применяется; подробнее — в статье «Ставки НДФЛ 2026»).

• 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (срок подачи не менялся; «25 апреля» — это срок декларации по НДС, к физлицам он не относится);
• уплата — до 15 июля того же года;
• с 2026 года доходы в личном кабинете предзаполняются — проверьте цифры ФНС, прежде чем подписывать;
• декларация нужна даже при нулевом налоге (например, если вычет полностью покрыл доход).

В примерах предполагается, что других доходов основной налоговой базы (зарплаты и т.п.) за год нет.

Пример 1. Квартира продана за 6 000 000 ₽ в 2026 году, кадастровая стоимость на 01.01.2026 — 8 000 000 ₽. Кадастровая × 0,7 = 5 600 000 ₽ < 6 000 000 ₽ → доход = 6 000 000 ₽. Срок владения — 2 года, расходов на покупку нет → вычет 1 000 000 ₽ → база 5 000 000 ₽ → НДФЛ = 312 000 ₽ (13% с 2 400 000) + 390 000 ₽ (15% с 2 600 000) = 702 000 ₽.

Пример 2. Квартира продана за 4 000 000 ₽, кадастровая — 9 000 000 ₽. Кадастровая × 0,7 = 6 300 000 ₽ > 4 000 000 ₽ → доход = 6 300 000 ₽ (не цена договора). База с вычетом — 5 300 000 ₽ → НДФЛ = 312 000 ₽ + 15% × (5 300 000 − 2 400 000) = 312 000 + 435 000 = 747 000 ₽.

• считать доход от «низкой» цены по договору, не проверив кадастровую × 0,7 (и региональный коэффициент);
• применять и вычет 1 млн, и расходы на покупку одновременно — можно только одно;
• не подавать декларацию при нулевом налоге после вычета — штраф за непредставление всё равно придёт;
• пропустить «правило 30 апреля» для единственности жилья при альтернативной сделке;
• применять вычеты к объекту, который использовался в предпринимательской деятельности.