ИП и коммерческая недвижимость в 2026 году: налоговые риски

С 2026 года плательщики УСН платят НДС, если доходы за прошлый год превысили 20 млн ₽. Если доходы за 2025 год — 20 млн ₽ и меньше, освобождение действует автоматически, заявление не нужно (ст. 145 НК РФ).

Для тех, кто выше порога, есть выбор: упрощённые ставки 5% или 7% без вычетов по входящему НДС либо общие правила с вычетами. Аренда нежилого помещения — НДС-облагаемая операция, поэтому при работе с организациями-арендаторами НДС становится частью договора.

Продажа нежилого помещения — классическая «ловушка» для ИП на УСН. Если вы в освобождении (доходы за прошлый год до 20 млн ₽), продажа сама по себе НДС не добавляет — но статус освобождения нужно сохранить на дату сделки: превышение лимита в год продажи возвращает НДС-обязанности или переводит на ставки 5%/7%.

Вторая ловушка — «разовая» продажа: если ФНС увидит в сделке предпринимательскую модель (несколько объектов, короткий срок владения, перепродажа), доход пересчитают по правилам вашего режима. Фиксируйте деловую цель владения и использования объекта, учитывайте выручку от продажи в налоговой базе года и по крупным сделкам консультируйтесь до подписания.

ФНС переквалифицирует продажу в предпринимательский доход, если видит признаки регулярной деятельности: серия сделок, короткий срок владения, использование объекта в бизнесе, работа «под сдачу». Тогда доход считается по правилам п. 3 ст. 214.10 НК РФ — с учётом кадастровой стоимости и понижающего коэффициента 0,7 либо по цене сделки, если она не ниже кадастровой.

Как защищаться: сохраняйте документы о целях покупки и использования объекта, деловую переписку, договоры аренды и акты — в проверке это собирается быстро, а восстанавливается неделями.

Дробление бизнеса через аренду «на родственниках» — зона ст. 54.1 НК РФ: если разделение искусственное и без деловой цели, ФНС доначислит налоги и оштрафует до 40% (п. 3 ст. 122 НК РФ).

Что помогает: реальные операции, рыночные условия договоров, полная документация, экономическое обоснование схемы. Отдельный момент — закон № 176-ФЗ от 12.07.2024: добровольный отказ от дробления может прекратить обязанность по уплате налогов, пеней и штрафов — актуальность условий проверяйте на дату решения.